MINUTA DE CANCELACIÓN

minuta de cancelación entregada por la firma Pedreschi & Pedreschi, representante de Scotiabank

¿Qué es una minuta de cancelación?

Scotiabank entregó minutas de cancelación a familias cuyas propiedades en trámite de escrituración fueron embargadas.


Como puede observarse en la imagen, una minuta de cancelación es un documento legal que entrega el Banco prestamista  a cada propiedad inmobiliaria que vaya a ser transferida e inscrita en Registro Público. Dicho documento lo refrenda una firma de abogados, en este caso Pedreschi & Pedreschi, y la firma a su vez el Representante Legal del Banco. 

Propósito y validez de una minuta de cancelación

En el caso de la minuta de cancelación expuesta en la imagen, se trata de una minuta entregada a la propiedad Fundacion Des Etolies,  quien su beneficiario es un cliente llamado Serge Tiscia, de origen canadiense como el propio Banco ejecutor, afectado por el embargo del mismo. Dicho cliente también ha interpuesto querella penal contra Scotiabank junto a otros clientes afectados. 


La representante legal de dichas querellas es la abogada Tatiana Sealy. Nos sorprende la posición de Sealy como abogada al tratar de negociar por un lado con el banco y por otro presentar querellas penales en su contra. 


El propósito de dicha minuta es el poder realizar el traspaso de una unidad inmobiliaria en Registro Público. Para ello, el documento de la minuta de cancelación es imprescindible para dicho traspaso y requerido por el Registro Público, ya que dicho documento libera de deudas o gravámenes a dicha unidad.  Según la cláusula quinta de la misma, dice así:


"Que por medio de esta escritura pública EL BANCO cancela únicamente los gravámenes hipotecarios y anticréticos existentes a su favor sobre la referida finca identificada bajo el folio real número (.....), indicada en la cláusula que precede, por haber recibido la suma necesaria para efectuar la presente cancelación de gravámenes sobre dicha finca."

Correo de José Carrizo, socio de Morgan & Morgan, al respecto de las minutas entregadas

El abogado José Carrizo, socio de la firma de abogados Morgan & Morgan, comunica a uno de los clientes afectados por el embargo ejecutado por el banco Scotiabank, el siguiente correo:



---------Original message-----------

From: Jose Carrizo <jose.carrizo@morimor.com>

Date: 07/01/17 6:03 pm (GMT -05:00)

To: (cliente afectado)

Cc: Juan Malagon <juan.malagon@pa.scotiabank.com>; Rodolfo Palma <rodolfo.palma@morimor.com>

Subject: Re: Palmar Residences - Comunicado extraordinario (mas info) 


Buenas tardes,


Sin perjuicio de que Juan aclare cualquier detalle concreto, es menester advertir que las minutas de cancelación constituyen documentos que recogen la redacción de los términos bajos los cuales el banco, previa cancelación de la obligación, brinda su consentimiento para los efectos de liberar un gravamen. Dicho texto (minuta) se transcribe ante Notario de forma que, una vez verificado el pago o cancelación de la deuda, se firma por los representantes de las partes, debidamente autorizados. 


Dicho de otro giro, la minuta per se no constituye un documento liberador de obligaciones, salvo una vez la misma sea elevada a protocolo y se cumplan las formalidades respectivas, culminando con su inscripción en el Registro Público.
Las minutas, en la práctica, se expiden únicamente para los efectos de ir adelantando la documentación pertinente, aunque siempre supeditadas en sus efectos, a la cancelación de lo adeudado. 


Saludos,
 
Jose

  Enviado desde mi iPhone
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José Carrizo manifiesta en su correo que " la minuta per se no constituye un documento liberador de obligaciones" y agrega " Las minutas, en la práctica, se expiden únicamente para los efectos de ir adelantando la documentación pertinente, aunque siempre supeditadas en sus efectos, a la cancelación de lo adeudado".


Nos sorprende este correo al entender que lo expuesto es en sí totalmente contradictorio. 


En primer lugar porque ninguna Institución Financiera emite un documento legal refrendado por una firma de abogados y firmado por el Representante Legal del Banco para "ir adelantando" ningún tipo de documentación. En segundo lugar, porque el contenido de la minuta expresa literalmente "...por haber recibido la suma necesaria para efectuar la presente cancelación de gravámenes sobre dicha finca." Por lo tanto nunca puede ser argumento lo expuesto por José Carrizo donde indica que "...aunque siempre supeditadas en sus efectos, a la cancelación de lo adeudado."


En este correo vemos un intento de maniobra para confundir al cliente con tecnicismos y una manera elegante pero carente de fondo para deslegitimar dicha minuta de cancelación.

Otros testimonios de clientes afectados

En el año 2017, tras conocerse dicho escándalo, la empresa Inversiones Decuria recibió todo tipo de quejas y comentarios legítimos por parte de los clientes afectados, atónitos a lo que había sucedido: las propiedades que estaban adquiriendo habían sido embargadas y su inversión e ilusión en las mismas habían quedado enterradas en ellas. 


Los clientes afectados se dirigieron posteriormente a Scotiabank, algunos acompañados por abogados, otros fueron solos. En nuestra investigación vemos una reacción totalmente improvisada por parte del Banco de cara a los clientes:


-"Las minutas no tienen validez, la empresa nunca pagó al banco. Vayan a pedirles los recibos de pago".

-"Las minutas se entregaron de buena fe, para ir adelantando la tramitación, aunque carecen de validez."

-"Deje que le llame y le avise sobre su situación. Parece que ha habido una confusión entre los abogados, ya que las minutas fueron refrendadas por otra firma de abogados."

-"La empresa los estafó. Se quedó con su dinero".


Carlos Young, otro cliente afectado, recibió la minuta de cancelación por parte de Scotibank así como el protocolo de escritura firmado por la empresa Inversiones Decuria y el propio Scotiabank para ser inscrita en Registro Público. El Sr. Young se encontró a las puertas del Registro Público con su propiedad embargada.


Lo que nunca contaron por parte de Scotiabank, es que con esas mismas minutas de cancelación otros clientes habían conseguido escriturar sus propiedades. 


CONVENIO


Entre los suscritos, a saber ______________ (generales), debidamente facultado para este acto, actuando en su propio nombre y representación, en adelante (XXX) y, por la otra, ________, debidamente facultado para este acto, actuando en nombre y representación de THE BANK OF NOVA SCOTIA, en adelante SCOTIABANK,


DECLARACIONES:


PRIMERO: Declara XXX celebró Contrato Promesa de Compraventa con INVERSIONES DECURIA S.A., sobre la unidad departamental ___ del PH___________, consistente en la Finca No.___, la cual se encuentra en Primera Hipoteca y Anticresis a favor de Scotiabank, en adelante EL CONTRATO.


SEGUNDO: Declara XXX que fue inducido por INVERSIONES DECURIA S.A., a efectuar pagos hasta por la suma de __________ en relación con EL CONTRATO, desconociendo el destino que se le dio a dichos fondos;


TERCERO: Que es deseo de ambas partes prestar la debida colaboración a las autoridades competentes a fin de dilucidar las responsabilidades civiles y penales que los hechos que anteceden generen:


CUARTO: Que, en virtud de lo anterior, ambas partes


CONVIENEN:


PRIMERA: Ambas partes se comprometen  por este medio a prestar toda la colaboración a las autoridades civiles y penales que resulten del caso, con el objeto de esclarecer los hechos irregulares, culposos o dolosos, que han dado lugar a la situación indicada en la parte motiva. Para tales efectos, reiteran su compromiso de cumplir con su deber legal de suministrar toda la informacion y documentacion necesaria que permita identificar los responsables de los actos ilícitos que se hayan generado;


SEGUNDA: SCOTIABANK expresa su compromiso de cumplir con efectuar las anotaciones pertinentes que correspondan ante el Registro Público;


TERCERA: Ambas partes deberán mantener la información confidencial y no deberán revelar la misma, ni total y parcialmente a terceros, salvo los casos de autoridad competente, de conformidad con las formalidades legales pertinentes. 


Dado y firmado en la Ciudad de Panamá, República de Panamá a los días ____ del mes de julio de 2017.




XXX                                                                SCOTIABANK




CHAT ENTRE JOSE CARRIZO Y TATIANA SEALY

chat entre José Carrizo de Morgan & Morgan y Tatiana Sealy

Chat entre José Carrizo de la firma de abogados Morgan & Morgan y Tatiana Sealy, representante de un grupo de familias afectadas por el embargo

  

Agosto, 2017

 
 

-Carrizo- 

Mmg Tower, piso 25, costa del este

Que pregunte por Mariam

 

-Sealy -

Perfecto ya va para allá

Consulta son 2 documentos distintos?

Para los que pagaron efectivo y para los que pagarán a Scotiabank con la carta promesa de pago, los cuales solo están esperando este documento para proceder a que se haga efectiva, tal como se conversó en la reunión, cierto?

  

-Carrizo-

No

Uno solo


-Sealy-

Ok lo reviso y te comento

Se lo envié a Serge está totalmente decepcionado del banco, dice que es un documento contra él y que nos toma por los más tontos del planeta igual que Decuria.

Yo también me sentí así, y también nos compromete a colaborar con el banco.

Quiero compartir el sentimiento de una de mis clientes al leer el convenio que enviaste

  

-Carrizo-

Ni modo

Otros lo aceptan